CQ9电子别光想着卖房租房给社区一个主题女神排着队上你家的床！主题公寓，是指根据房源特点、租客需求，进行准确定位，选择合适的主题内容，进行相应的宣传、装修、运营、管理。其最大特点是赋予公寓某种主题，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的社区氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现差异化竞争的目的。随着市场的发展，主题公寓形态渐渐涌现，创业、女性、爱情……

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　　在未来域CEO王宇看来，这个时代的商业价值不再是大众化审美和主流趣味，而是突显个性的亚文化消费！

　　目前有越来越多的公寓运营商开始按照细分主题来定义目标客户，精准定位消费群体，从而过滤出真正的高净值租客。比较代表性的有主打女性主题的包租婆女神社区等。

　　第一，主题定位要独特。在确定公寓主题时，首先就是要有独特性,要与众不同，成为公寓的核心竞争力。主题公寓要创造出有差异的主题，形成特色化的经营。

　　第二，主题文化要鲜明，能够形成品牌标识。主题文化体现了公寓对精神内涵的追求，要通过主题文化来获得竞争优势，过于专业、狭窄和离消费大众较远带有猎奇色彩的文化，都是不宜拿来做主题的。

　　第三，同城市的主题公寓要占据先发优势，尽量稀缺，避免雷同。主题公寓的优势在于个性，如果个性变成共性，或者是简单的重复，特别是在同一个城市，这样的主题公寓就会面临激烈的竞争，而且，弄的不好的话，还会带来负面效果，被消费者抛弃。

　　第四，主题公寓的主题表现要追求性价比，不能舍本逐末。主题公寓本质还在住宿，租客最核心的利益还是在于公寓是否住的舒服，服务是否优质，性价比是否突出，公寓氛围体验是否对路。有些主题公寓为了突出主题概念，花了很大成本装修改造，但是租客接受的租金有限，造成公寓企业完全算不过账，得不偿失。

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　　公寓的主题一旦明确，相应的用户筛选机制就必须建立起来，不能单纯为了出租率而对用户不加区分，否则主题特色便荡然无存。而对用户的选择，必须在对市场做好可行性分析的基础上，确定目标市场，做好准确定位。

　　首先，要根据市场确定目标用户，不同的主题、不同的产品特点和价位有着不同的目标客户群；其次，要做好垂直分割，每一个主题都有其特殊的爱好者和追捧者，这也就决定了每一个主题公寓有其独特的客户群。

　　以湾流国际女神社区为例，除了只限女性入住之外，湾流女神社区有严格的租客审核制度，要求租客必须具有国际化视野的都市白领女性。审核环节为：第一阶段叫“Rush”，这是一个相互了解和选择的过程。初步筛选，找到彼此中意、“合眼缘”的同伴，一起成长。第二阶段“Pledge”阶段，这个阶段有很多神秘的“大冒险”的活动，只有自信、积极CQ9电子、乐观的人，才能通过审核CQ9电子，成为的女神社区中姐妹会的一员！

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　　用户群确定之后，如何针对用户标签，进行匹配性的产品设计、改造和装修是关键，应从产品选址、建筑风格、内部装饰、产品等多方面考虑，使公寓具有系统的主题元素。主要要在细节上下功夫，如床单、窗帘、灯具、座椅，乃至卫生间等都要注意主题元素的注入。

　　比如未来域更注重通过设计形成意识化的载体，形成IP化的人格属性，不再认同“样板房”概念，希望提供生活方式的空间。“房子是租的，但是生活不是租的”，喜怒哀乐，享乐是自己的。通过人群的气质研究，提炼升华客群的性格和人格属性，通过标准化设计和个性DIY模块选项组合，让每个房间成为个人审美意识的参与性表达和生活方式的组织者。未来域针对更多的女性客群设计了“乐活女神”产品，在色彩，材质，收纳，空间功能组合，照顾女性的习惯，甚至多设计几面镜子，通过细节撩拨女性敏感的神经。

　　比如湾流国际在确定女神社区主题前，做过千余份调查问卷，了解市场需求，其中包含功能性需求，得出结论：75%以上的人愿意入住女神社区，其中形体课堂、屋顶酒吧、Party空间、付费SPA功能最受欢迎，此外，还有女性提出需要配置影音室和图书角，偶尔可有异性来访，配备紧急医药箱等简单就医功能。

　　基于对市场需求的详细了解和物业条件，湾流国际改造的女神社区在整体设计理念、共享区域、户型设计、功能配置和安全私密等方面有以下特色：

　　第一，整体设计理念：致力于打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区，希望改变都市女性的居住方式，引领都市女性精英生活，让女性Live Different!

　　第二，共享区域：设计更加柔和，包含户外花园、咖啡厅、影音室、书吧、天台酒吧、烘焙厨房和形体教室等多种功能于一体的复合空间，满足女性休憩、观影、看书、瑜伽、烘焙、瑜伽和SPA等需求；

　　第三，户型风格：针对不同职业女性打造两款女性风格：针对邻家插画师的Budapest文艺少女风格，色调偏粉；针对时尚model的Sicily优雅风格，色调紫色、深灰；

　　第四，功能配置：梳妆台、懒人塌、落地全身镜、鞋柜、多功能柜及设置多功能置物架和通长镜面的卫生间为女神社区特色必备；

　　第五，安全私密：女性专属、四重门禁（大门、楼梯间、走廊及房间）、24小时管家驻店、24小时摄像头。

　　通过这样的方式，使得产品设计和设计风格和主题相匹配，给到客户美好的主题氛围体验，但一个成功的主题公寓不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题形成超附加值，就要使公寓的主题融入到产品之中、融入租客心境及感官体验之中。

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　　体验是主题公寓最基本的功能和最重要的要素。除了静态的产品外，还需要用现代方式进行包装和演绎，通过各种类型、内容丰富的主题文化活动，变虚为实，动静结合。通过对客群的集聚，做针对性的活动，这样的效果，往往能成倍显现。

　　在未来域CEO王宇看来CQ9电子，公寓产品同质化严重，好的口号大多在运营中兑现不了。那怎么办？首先要有一个场景化，聚合功能的公共空间。未来域的公共空间不再是一个简单的通过性大堂，而是植入了未来域自主的生活方式品牌“未半生活”的概念。在公共空间提供专属的生活方式合集产品。咖啡，轻食，阅读，运动，娱乐，沙龙，定制课程，早餐，甚至夜宵都在这个空间提供。通过一系列的“仪式化”设计和表达，让产品属性和客群人格要素产生化学反应，并由此赋能。

　　比如包租婆，线下定期为租客举行内衣、美容等沙龙活动，比如2015年11月，包租婆举办新品上线推广秀，将房子结合内衣做成秀来推广。线上则拓展社群，在App中接入健身、、洗衣等生活服务，并开设商城，致力于让女性发现更美的自己。

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　　主题公寓的市场营销目的就在于推出和强化主题品牌及其内涵概念，通过确定细分主题、产品独特设计及搭建针对性的运营服务体系后，为了强化客户认知，主题公寓接下来应集中全力发挥本公寓的各种资源综合优势，积极主动的宣传本公寓的独特文化氛围，引起特定客户群的认知感，使其他公寓难以一时抄袭和模仿，从而使本公寓的文化主题具有较长时期的稳定性，适于形成品牌。比如像湾流国际，通过5步法环环相扣的方式巧妙的将女神主题植入了用户心智：

　　第四步，开展圈层活动，优化体验。比如拓展上海女性组织、瑜伽健身等兴趣小组、公益组织及租客闺蜜圈；

　　总之，在公寓品质不变的前提下，通过切合市场动态，适时推出各种宣传和营销活动，发掘更多的潜在客户，争取新顾客的加入，提高公寓的入住率，把客源市场进一步扩大。

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　　主题概念延伸着眼于拉长产业链，挖掘用户的消费潜力，实现主题公寓业及其相关衍生产业的共生共赢。要做好主题的概念延伸，就是要将主题设计从住的核心功能延伸到游、购、娱等相关功能方面，还要针对特定性的细分市场做好主题的深度挖掘和系列产品开发，将主题特色贯穿于整个消费体验的始终。

　　除了基础的核心居住功能，主题公寓会基于价值主张提供更多的增值服务来满足主题用户居住和生活的深层需求，以此形成企业的护城河，并获得更多的赢利点。就如包租婆举办内衣秀、线上提供各类女性服务，为租客提供超越公寓产品本身的多类服务，本质上是满足了女美、特立独行、追求个性、追求品质、希望与众不同的“发现最美的自己”的深层需求。

　　再比如中国版姐妹会Harbour Sorority，这是湾流国际携手新丝路时尚集团联合打造的倡导女性相互支持、推动女性成长的主题社区。Sorority姐妹会是一个风靡美国百年的全女性组织，湾流女神社区与中国姐妹会跨界合作，携手致力打造一个女性相互支持、自我提升、发展领导能力、主张公益行为的社群。之后整合资源会有更多跨界，如Harbour Music、Harbour sport满足不同市场的租房需求。

　　比如包租婆，以公寓产品为入口，通过线下社群活动以及线上社交，凝聚高品质女性会员，现已拥有十几万粉丝会员。其会员制是以用户体验、用户特权、用户兴趣为中心，吸引有理想有能力的女性，给她们提供“成为想象中的自己”的阶梯。从价值输出、内容传播，到特权福利真正形成高粘性、高活跃度、高消费能力的会员社群。不仅仅针对包租婆住户姑娘，而是针对整个大女性市场。

　　有了高粘性的用户仅是第一步，要使用户能够更多消费增值服务，还需要创造消费场景，以便和常规电商或者实体店形成差异化区隔。

　　比如包租婆以“住”为入口，公寓产品为场景，给女性提供了更多家居、家居产品，以及女性周边产品，比如香薰蜡烛、香薰套装、创意抱枕、卫浴产品、创意餐具等。不仅仅可以对租客销售，也面向非住户的广大市场销售。而这种消费主要是通过线上线下结合的方式来实现的:在线下，包租婆公寓进行了特色的公寓设计，产品本身就作为装饰的一部分，让用户能够联想到购买后的使用场景，而线上，则是场景化的购物体验，让用户更方便逛，以及更方便购买。

　　主题公寓作为新的业态正在兴起，成为获取差异化竞争优势的重要方式，当然，发展过程中也存在着比如主题不鲜明，重陈设，轻体验，重形式轻细节，对主题挖掘不够，投入产出比不均衡等问题，但主题公寓是个风口。今年2月27日，华住酒店集团以36.5亿元人民币的价格全资收购桔子水晶酒店集团100%股权，就是最好的证明。